Úročí se kauce při nájmu bytu?

Nájemce bytu má právo na vrácení kauce spolu s úroky. Tato skutečnost je však mnohdy ze strany pronajímatelů opomíjena, anebo dokonce v nájemní smlouvě vylučována.

Zákon a výše úroků

§ 2254 odst. 2 občanského zákoníku stanoví: „Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“

§ 1802 občanského zákoníku stanoví, že nejsou-li úroky právním předpisem stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.

Uvedený výklad potvrdil i Městský soud v Praze v rozhodnutí č. j. 16 Co 107/2022 ze dne 24. 5. 2022.

Pro konkrétní výši úroků lze v praxi využít např. dostupné statistiky ČNB ohledně výše sazeb pro nezajištěné spotřebitelské úvěry a zprůměrovat je pro předmětné období, ve kterém byla kauce v dispozici pronajímatele.

Pokud jste tedy nájemník, nebojte si říct o úroky z kauce. I např. velký realitní hráč provozující platformu Stálý nájem ve svém článku potvrzuje existenci práva na úroky z kauce, nejedná se tedy o žádné skryté právo nájemníka.

Lze úroky vyloučit v nájemní smlouvě?

V praxi se lze setkat s nájemní smlouvou, v níž smluvní strany (pochopitelně z popudu pronajímatele) vyloučí právo nájemníka na úročení kauce, případně se sjedná nízký úrok (např. 0,1 %).

§ 2235 odst. 1 občanského zákoníku stanoví: „Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.“

Mám tedy za to, že v nájemní smlouvě nelze vyloučit úročení kauce, neboť to zákon v § 2235 odst. 1 občanského zákoníku zakazuje. Obdobný výklad bych zvolil pro sjednání nevýhodně nízkého úroku, neboť to je v praktickém důsledku totožné jako vyloučení úroku z kauce.

Co dělat, pokud pronajímatel nevrátí kauci s úroky?

Pokud pronajímatel neoprávněně zadržuje úroky z kauce, je možné se jich domáhat soudně. Je tedy vhodné vyhledat služby advokáta. Zastoupení se může za určitých okolností vyplatit, neboť v soudním řízení lze v případě úspěchu ve sporu získat náhradu nákladů na zastoupení advokátem, která může pokrýt výdaje na advokáta.